Hal Kecil Yang Tak Kalah Penting Dalam Laporan Keuangan!
Perusahaan properti beroperasi dengan cara membeli tanah dalam jumlah besar lalu dikelola untuk dijual dalam bentuk kavling, rumah, apartemen, hotel atau membangun produk komersial seperti hotel dan mall untuk mendapatkan pendapatan berulang. Lebih detailnya pun sudah dibahas oleh Pak Kefas Evander melalui acara Market Sprint yang berjudul Bedah Saham Sektor Properti pada tanggal 25 Juni 2022.
Namun kali ini kita akan membahas hal yang sedikit berbeda pada perusahaan properti dengan mengambil emiten Bumi Serpong Damai (BSDE) sebagai contoh. Sekilas tentang perusahaan, BSDE adalah perusahaan properti dengan pusat pengembangan lahan di daerah Tangerang dan merupakan bagian dari group Sinarmas Land. Salah satu kota mandiri yang merupakan produk utama dari perusahaan adalah BSD City.
BSDE mempunyai produk diberbagai lokasi seperti Jakarta, Cibubur, Surabaya, dan Bekasi serta merupakan salah satu perusahaan dengan land bank terbesar yang ada di Indonesia. Dan hal yang akan kita fokuskan adalah nama kepemilikan dari proyek yang dimiliki oleh perusahaan.
Setelah kita cek, BSD City merupakan satu-satunya proyek yang tercatat langsung atas nama perusahaan karena proyek lainnya tercatat sebagai milik anak usaha baik yang sudah beroperasi maupun yang belum beroperasi. Kenapa kita fokus terhadap proyek ini? Selain karena BSD City merupakan proyek utama perusahaan, ada hal lain yang membuat kita penasaran.
Ternyata ⅔ dari tanah yang ada di BSD City tercatat atas nama founder perusahaan. Hal ini tentu cukup menarik perhatian jika kita ingin menganalisa BSDE lebih dalam. Aset perusahaan yang tercatat dengan nama individu dan bukan perusahaan pada umumnya bukanlah hal yang baik.
Perjanjian ini pun sebenarnya sudah cukup lama disetujui, yaitu 2 tahun sejak berdirinya perusahaan pada tahun 1984. Namun tidak perlu khawatir karena pada perjanjian yang sama, terdapat poin yang menjelaskan walau tanah tersebut memang tercatat sebagai aset dari para pendiri atau founder, tetapi tanah tersebut merupakan persediaan perusahaan dan mereka tidak memiliki surat-surat atau sertifikat terhadap tanah dan bangunan tersebut.
Hanya saja perlu diperhatikan juga kalau perjanjian tersebut hanya sah selama perusahaan masih tetap beroperasi, artinya jika perusahaan dibubarkan atau dilikuidasi maka akan ada perubahan yang terjadi. Maka dari itu kita juga akan membahas kesehatan keuangan perusahaan untuk memperkirakan apakah ada kemungkinan perusahaan bangkrut atau tidak.
Secara historis, perbandingan antara liabilitas dengan ekuitas perusahaan dalam jangka panjang cukup terjaga dan stabil. Dan gap atau jarak antara utang berbunga dengan liabilitas pun mulai membesar sejak tahun 2021.
Likuiditas keuangan juga cukup terjaga meski terjadi penurunan dari tahun ke tahun terlebih pada rasio interest coverage di tahun 2020.
For your information, terjadi 4 kali aksi korporasi yang digunakan untuk menyetor dana tambahan pada perusahaan melalui Right Issue ataupun Private Placement pada tahun 2010, 2014, 2015, dan 2020. Hal ini menjadi salah satu alasan terjaga nya rasio liabilitas dibandingkan ekuitas yang kita bahas sebelumnya.