Mengenal Saham Properti Yang Sedikit Berbeda! DMAS

Belakangan ini mulai banyak terdengar kabar tentang siklus properti yang tidak lama lagi. Dan kali ini kita akan membahas saham properti yang “sedikit berbeda” dengan pesaing-pesaingnya yaitu PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS).

DMAS berdiri pada tahun 1993 dan melakukan IPO pada tahun 2005. For your information, Sinarmas Land adalah salah satu pengembang properti terbesar di Indonesia, dengan pengalaman di berbagai proyek properti di Indonesia, sedangkan Sojitz Corporation adalah konglomerat besar Jepang dengan jaringan global lebih dari 500 grup perusahaan yang beroperasi di lebih dari 50 negara.

Perusahaan merupakan pengembang dan pengelola Kota Deltamas, sebuah proyek pengembangan properti besar di atas 3.200 hektar tanah yang terdiri dari kawasan industri, komersial, dan hunian di Cikarang, Jawa Barat, sekitar 37 kilometer sebelah timur ibu kota Indonesia, Jakarta.

Dari gambar diatas terlihat jelas alokasi lahan yang dimiliki perusahaan berdasarkan masing-masing segmen kawasan. Pada awalnya perusahaan lebih dulu berfokus pada kawasan hunian di tahun 2002, namun sejak mulai mencoba pada kawasan industri di tahun 2004 dengan produk Greenland Batavia, perusahaan mulai beralih fokus kesana dengan memulai Greenland International Industrial Center (GIIC) sejak tahun 2008 dan masih dikembangkan sampai sekarang dalam Kota Deltamas.

Kawasan industri pun sampai sekarang menjadi penyumbang terbesar dalam total pendapatan perusahaan. Dan diikuti oleh kawasan komersial dan kawasan hunian yang secara historis tidak konsisten. Lihat tabel dibawah.

Selain berfokus pada kawasan industri, alasan berbedanya DMAS dari perusahaan properti lainnya adalah minimnya recurring income yang tidak sampai 2% dari total pendapatan. Pendapatan dari kawasan komersial pun tidak masuk ke recurring income karena perusahaan menjual lahan yang dimiliki dan tidak menyewakannya. Hal ini cukup berbeda dengan perusahaan properti lain yang rata-rata memiliki recurring income sebesar 15 - 20% apalagi PWON yang mencapai 50% dari total pendapatannya.

Pendapatan perusahaan pun pada awalnya (area merah) ikut terus menurun sesuai dengan siklus properti pada umumnya yang juga diikuti oleh laba bersih pengecualian tahun 2016 karena ada keuntungan kurs mata uang asing.

Namun terjadi kenaikan yang signifikan pada tahun 2019 - 2020 (area hijau) yang dikarenakan penjualan lahan industri. Dan hal ini pun melampaui target marketing sales sebesar Rp 1,25 triliun (2019) sehingga membuat manajemen menargetkan angka yang jauh lebih tinggi untuk tahun berikutnya sebesar Rp 2 triliun (2020) yang juga berhasil dicapai bahkan melebihi itu.

Di area kuning atau data keuangan 1 - 2 terakhir kinerja keuangan kembali normal, walau terlihat kecil setelah 2 tahun anomali tersebut namun pendapatan yang didapat masih bertumbuh jika dibandingkan 2017 - 2018. Perlu diingat juga kalau pendapatan dari jual lahan kawasan industri tidak berulang melainkan berasal dari pihak yang terus berbeda dari tahun ke tahun, inilah sebabnya manajemen menyebut tahun 2019 - 2020 merupakan tahun anomali tapi sangat menguntungkan.

ROE Breakdown sendiri sangat baik mulai dari ROE yang cukup tinggi, bahkan tertinggi jika dibandingkan dengan sub sektor nya. Rasio EM pun sangat kecil yang berarti minim liabilitas dan perusahaan juga tidak mempunyai utang berbunga. Rasio OB pun konsisten tinggi namun hal tersebut terjadi karena operasi pengelolaan manajemen dimasukkan dalam pendapatan lain-lain. Terakhir, rasio profitabilitas konsisten dan cenderung naik dalam jangka panjang.

Tidak mempunyai utang berbunga dan likuiditas yang terjaga merupakan hal yang positif dalam kesehatan keuangan, hanya saja jumlah aset perusahaan sebelum tahun 2022 terus menurun, inilah yang menyebabkan rasio TATO perusahaan juga ikut naik (pengecualian tahun 2019 - 2020). Masalahnya, tidak hanya liabilitas yang turun tetapi ekuitas perusahaan pun ikut turun.

Pertumbuhan kinerja pun terus berlanjut sampai ke bagian perputaran kas perusahaan. Walau memang angka nya besar mengingat produk dan jasa perusahaan berbeda dengan perusahaan pada umumnya.

Walau memang kondisi pada setiap perusahaan berbeda dan tidak bisa disamaratakan, namun manajemen tetap rutin bagi dividen walau nilai dan rasio pembagian dividen tidak konsisten karena beberapa kali spiking tapi hal ini bisa menjadi poin plus dalam menilai GCG perusahaan.

Perusahaan pun masih konsisten menghasilkan arus kas operasi sehingga masih bisa membagikan dividen walau pada tahun 2021 terbilang kecil karena pembayaran pelanggan membayar melalui cash installment atau cicilan.

Prospek untuk kedepannya pun masih cukup baik, hal ini dikarenakan oleh perjanjian dengan PLN mengenai pasokan listrik terhadap mayoritas sektor otomotif pada kawasan industri perusahaan. Pada tahun 2021 perusahaan mengembangkan 300 ha zona industri baru yang lahannya berasal dari kawasan komersial dan hunian untuk mempersiapkan datangnya sektor teknologi digital yang di masa depan berpotensi untuk melakukan investasi bahkan sebagiannya sudah sementara melakukan proses konstruksi dan negosiasi.

Land Bank (cadangan lahan) yang dimiliki perusahaan pun masih cukup luas, sekitar 35% dari Kota Deltamas sehingga mempunyai ruang untuk berkembang di masa depan. Beserta dengan informasi kenaikan ASP lahan 5 - 10% per tahunnya dari laporan hasil public expose.

Namun perlu diperhatikan kalau kinerja tahun 2021 sebenarnya tidak mencapai target marketing sales yang ditentukan sebelumnya sehingga target untuk tahun 2022 pun mulai menurun dan perlu diikuti kinerja kedepannya seperti apa.